本報記者/ 張慧 范英傑 通訊員/ 張彥超
洛陽市澗西區政府自2013年開始，通過“政府+企業+居民”的模式，使財政預算支出逐漸向民生傾斜，老舊棄管小區得到瞭更多的關註和財政投入，摸索出一條“政府引領、企業唱戲、業主參與”積極推進老舊棄管小區物業長治久安的“幸福路”。
物業成本高，小區無人睬
洛陽市澗西區屬於城市工業集聚區，一拖、洛軸、中信重工等大型工業企業都坐落於此，形成瞭典型的澗西大廠生活模式。不過，隨著近些年城市建設、房地產市場的發展，曾經引以為傲的小區生活模式受到冷落，專業大型的物業公司不願接手，隨之而來的就是配套設施、物業管理等滯後，小區居民的生活質量無法得到保證。
據瞭解，截至2017年末，洛陽市澗西區老舊棄管小區共計121個，占全區小區總數的23.4%；戶數總計16898戶，占全區總戶數的17.6%。在年齡構成方面，小區居民以中老年為主，60歲以上占比31.5%，40歲至60歲人數占比33.5%。而在基礎設施方面，未歸集公共維修基金的小區有83個，占比68.6%；建築年限20年以上的小區85個，占比70.2%；未實現供水供電直供到戶的小區105個，占比86.8%。這些老舊小區的物業服務則是采取街道辦事處代管，未有專業物業服務企業進駐的小區112個，占比92.6%。
“物業管理落後成為困擾這些老舊小區居民生活質量提升的核心問題。”洛陽市澗西區物業管理辦公室主任張彥超表示，近年來，隨著原國有企業改制、破產和重組，企業在職工生活區的後勤管理上出現“斷奶”，傢屬區的物業管理推向社會，物業公司頻繁更換，這些傢屬區逐漸成為老舊棄管小區。而另一個導致傢屬區無人“理睬”的原因則是小區物業管理成本高。體量小、公共設施老化、水電轉供模式下的虧損逐年增加成為這些小區的共性，專業物業公司因“算不住賬”而不願進駐。
政策支持，財政積極投入
老舊小區是城市管理的薄弱環節，也是城市建設的薄弱環節。在解決這些老舊棄管小區的物業管理方面，洛陽市澗西區也曾出臺多項政策支持，取得一定成效。柚木實木餐桌工廠｜柚木實木餐桌工廠推薦
2013年10月，洛陽市澗西區政府成立“水電暖改造工作領導小組”，牽頭對全區老舊棄管小區進行水電轉供改直供改造，同時制定“3個1/3”的改造配套政策，區政府給予一定補貼。程序上由供水（電）企業進場勘察後出具《改造方案》和《工程預算》，區財政評審中心對《方案》和《預算》進行評審，出具《評審報告》，以評審價格確定為工程造價，供水（電）企業進場施工後接收變為直供終身管理。截至2017年末，共投入資金500餘萬元，成功改造47個小區，惠及市民25000餘人。
自2014年起，洛陽市澗西區政府從相關部門抽調人員成立臨時機構“老舊小區提升整治辦公室”，按照“凈、亮、綠、美、暢”的要求，對全區121個老舊棄管小區從屋頂防水、墻面粉刷、下水改造、道路硬化、亮化照明、監控覆蓋、綠色環繞七個方面進行全面改造升級。截至2017年末，共改造小區114個，累計投入資金近3000萬元。
財政給補貼，企業留得住
小區管理需要專業的物業公司，這是市場的主流。除瞭政府支持，讓專業物業公司願意進，才是小區物業管理長久之計。
為此，洛陽市澗西區政府於2017年出臺《澗西區老舊棄管小區物業長效管理實施方案》，根據小區實際，實行一區一策，支持引入專業物業企業的小區，通過招標引入專業物業企業提供專業物業服務；願意自治管理的小區，街道辦事處引導召開業主大會，成立業主委員會，由業委會實施自治管理。
2017年10月，經過招標、考核，洛陽韋爾豪物業管理有限公司、洛陽龍勇嘉物業管理有限公司、洛陽申匯物業管理有限公司、洛陽河潤物業管理有限公司4傢企業成為澗西區老舊小區提升工程中標單位，這四傢企業采用‘大包幹’的方式承包澗西區121個老舊小區的物業管理。由於這些老舊小區比較特殊，單一一個小區根本不具備入駐專業物業公司的條件，因此，采用劃片承包的方式。比如，一個物業公司承包一個街道內的所有小區，這樣既保證服務質量又節省管理成本。
專業物業公司不光要進來，還需留得住、服務好。
據瞭解，這些老舊小區之前並非沒有物業公司入駐，隻是因為“小區體量小，物業企業入不敷出”的矛盾讓很多企業望而卻步。為瞭解決這一難題，洛陽市澗西區出臺瞭“老舊無主管小區物業長效管理實施方案”，第一年為試行階段，計劃分三年逐步實現市場化。同時，鼓勵和引導物業企業利用現代互聯網、物聯網和手機APP開展多元化服務，通過多方位的增值服務，多渠道增收，解決瞭物業企業三年“斷奶”後留得住的問題。
截至目前，經廣泛民調征求意見，91個老舊棄管小區引入瞭專業物業企業，1100餘戶老舊小區群眾享受到瞭專業物業服務。30個小區召開瞭業主大會成立瞭業主委員會，實施業委會自治管理。通過開展活動，多個小區都擁有瞭屬於自己小區的靚麗“名片”：重慶路街道二號院獲得中宣部頒發“全國最美志願社區”，長安路街道通用院的“百傢宴”活動得到瞭河南省綜治委的認可和推廣，珠江路街道膠鞋廠院的“鄰裡節”活動多次獲洛陽電視臺報道等等。
加強對老舊小區進行改造和管理，關系到人民群眾的根本利益，為進一步改善居住環境，洛陽市澗西區今年又啟動老舊小區“三線入地”項目，由物業辦牽頭，通過前期試點、現場分工、組織觀摩等方式，對老舊小區內線路進行規整，改善小區居住條件。
河南洛陽澗西區積極推進老舊棄管小區長治久安
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